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商铺投资 钱多钱少都能玩
广州日报2009-3-29 16:24:00
受经济周期的影响,广州现在的商铺需求量有所下降,但相对于住宅以及写字楼来说,商铺向来成交、售价以及租金均较稳定。2008年广州商铺销售面积下降幅度为18%,然而优质地段商铺的租金依然上涨13%。预计2009年商铺的竣工面积将保持平稳,核心区域的商铺供应将更稀少。在住宅投资市场的气氛日益浓厚时,商铺投资市场的前景更显明朗。商铺是一种极具“个性”的投资品,其投资价值会因地段、客流量和经营范围的不同而尽显差异。各位跃跃欲试的投资者不能一味冲着商铺的高收益而盲目投资,不同的投资预算应有针对性地进行投资。本报特约美联物业专家为有不同投资预算的商铺投资者提供一些参考。 

记者吴润洲

预算300万元以下:

投资成熟大盘小区铺

美联物业商铺部负责人法永能认为,预算在300万元以下的投资者,大部分是“初试牛刀”,建议选择租金回报稳定、承租率高的成熟社区商铺,此类型商铺投资风险较小,能保障首次投资“获利”。

据美联物业市场研究部统计,此类型商铺主要分布在一些大型楼盘附近,服务对象是社区业主。如华景新城业主消费群庞大,消费力较强,目前商铺售价约3万~3.5万元/m2,租金约200~250元/m2/月,租金回报率达8%~8.5%。此外,江南西一带、金碧花园、晓港湾、五羊新城等社区商铺,均属较有投资价值的社区商铺。

预算300万~500万元:

投资二线街铺

法永能认为,预算在300万~500万元之间的投资者,选商铺时除考虑有稳定的租金收入外,可尝试通过商铺转手来获利。在此推荐处于一线商圈辐射的二线街铺,此类型商铺售价没有一线商铺昂贵,却延续了一线商铺的客流量和商业氛围,深受租客欢迎。

此类型商铺靠近一线商业街或商场,如靠近上下九商业步行街的宝华路。受商业街的辐射,宝华路上的人流量和商业气氛可与上下九步行街媲美,但商铺价比上下九低很多,目前宝华路商铺售价约5.5万元/m2,租金约350元/m2/月,租金回报率可达7.6%。此外,同样靠近上下九步行街的十甫路、长寿路等,售价亦由3万~5万元/m2不等。

预算500万~1000万元:

选择潜力区域商铺

投资预算在500万~1000万元之间的投资者,在选择商铺时除考虑有稳定的租金作保证外,对具有较大升值潜力的商铺应加以关注。此类型商铺在市政规划等利好影响下,地段升值潜力大,发展前景好,多是尚处于发展阶段的商铺,成长空间大。

如宝岗路属海珠区近几年发展较快的路段之一,多个大型楼盘如罗马假日、宏宇广场等均位于此,有多个全新楼盘如中惠家园、富力金禧花园和兰亭御苑等,将形成一个拥有巨大发展潜力的社区商圈。目前,该路段商铺价格较低,一线街铺售价为2万~3万元/m2,位置稍差的约8000~15000元/m2。除未来升值潜力大外,该路段商铺有稳定租金作保障,目前其租金约200~250元/m2/月,租金回报率最高达6.7%。

此外,珠江新城作为中央商务区,其地段价值之高,在住宅方面已充分显现。未来两年内,随着多个高端楼盘的竣工、写字楼及酒店的落成使用(其中新增写字楼面积将超过250万平方米),将带来数以万计的中高端消费群。据保守估计,届时珠江新城商铺租金和售价将有25%~30%左右升幅。但目前珠江新城商铺售价并不高,人气稍差的中部商铺售价约2.5万~4.5万元/m2,较成熟的西北侧售价为7万~10万元/m2。若现在“趁低吸纳”,将会有不错的投资回报。

预算1000万元以上:

打包买商铺分租获利

投资预算在1000万元以上的投资者,资金实力雄厚,对总价高的物业有能力介入,同时对商铺的回报率要求也相对较高。法永能还认为,这类型投资者不妨可考虑买入或租赁现成的大型商铺及裙楼商铺,通过重新包装将物业分租或分售。这类型物业投资收益率高,且回报快,但需较熟悉商业状况。

如五山某裙楼项目共四层,每层1500平方米。两年前,王先生以总价4950万元买下物业,他看好附近华农和华工十多万大学生的消费能力。再加上地铁三号线岗顶至天河客运站延长线的五山站出口就在项目附近,地铁开通后,大量人流通过地铁站汇聚到项目附近,价值骤升。王先生买入的裙楼物业售价现已升至11400万元,比两年前买入价增长了6450万元,升幅高达130%。除有巨额升值回报外,其租金回报也不错,目前首层租金约200元/m2/月,2~4层租金约60元/m2/月,每月共可收取57万元的租金,租金回报率高达13.68%。

虽然商铺投资需要投入的资金比住宅高,但“一铺养三代”,商铺价值高于住宅,租金水平也较住宅高,高投入有高回报,低投入也有稳定回报。在住宅市场不明朗的市场形势下,投资商铺值得尝试。

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