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广东宅基地苦熬“黄灯管理”
南方都市报2008-11-14 9:03:00

宅基地真的有投资价值吗?

"出租60年,土地每平方米1500元",在广州做服装生意的杨老板2006年开始寻找合适的厂房,广州城中村的租金算下来也不便宜,听说番禺有些镇可以出租土地,杨老板想买几亩建厂房。

他在网上看到了一则"出租"宅基地的消息:广州市番禺区新造镇思贤村,有一块80平方米的宅基地,交通便利,位于地铁4号路"新造站"附近,每平方米价格才1300-1500块钱。奇怪的是,宅基地要求出租60年,并且声明"国家规定宅基地不可买卖"。

杨老板算了笔账,现在买80平方米的宅基地,10万块钱就可以拿下;房子一般可盖6层高,超建20平方米,每层有三间房,建安成本几百块每平方肯定够了,加起来成本不过四五十万。一楼用来做商铺,其他可以做出租,一个月租金收几千块没有问题。只要10年内房子不被强行拆除就可以收回投资。

像杨老板这样用宅基地建厂房、打政策擦边球的人不在少数,但如今地越来越少,空间已经收窄。

今年,杨老板听说宅基地流转的政策有所松动,出差北京的时候顺便去了一趟城郊看小产权房。回来说,现在广州的宅基地并不便宜,如果广州的房价再跌下来,租金也会跟着跌,买宅基地或者小产权房的投资价值减弱了,北京很多小产权房也空置着,不利于资金流转。杨老板有点埋怨投资周期太长了,乡下地方不好出租。

宅基地遭遇黄灯管理

"拖得越久,事情就越麻烦",就像经济学家厉以宁呼吁的,宅基地流转或者小产权房流转的问题要早日解决。

10月9日十七届三中全会召开,全国上下密切关注决策层针对城乡土地二元化制度的改革方案中,是否会为解决既有的历史遗留问题提供参考依据。然而,会后发布的公告对此语焉不详。

在北京、天津、成都、重庆等城市的郊县,一些宅基地产权流转的试点正在低调展开。但并没有获得高层公开的认可。

事实上,2008年夏天,国土资源部已经就小产权房的问题,提交了专项的调研报告,目前正在等待国务院的最后批复。报告建议:对于在建、新建小产权房,一律严格查处、整顿;而对于已经形成规模性入住的小产权房,则要妥善予以处理。这被解读为小产权房的"新老划断",即在某个时间兴建的小产权房可以"转正"。

中央农村工作领导小组办公室主任陈锡文强调,中央目前已经明确,严禁再行兴建小产权房,对于那些已经建成并入住的小产权房,将会依照情况的不同而区别处理。

在实际操作上,广东2005年就出台了"土地流转"办法。据统计,珠三角通过隐性市场流转方式使用的农村集体建设用地实际超过集体建设用地总量的50%,在粤东、粤西、粤北等地,这一比例超过20%.这其中不乏部分违规的小产权房、宅基地流转。

就在今年7月,广州建设"首善之区"的时候也提到,要建立土地承包经营权流转市场,积极推动农村集体建设用地依法有序流转,探索宅基地置换机制,严禁违法用地。

而在此前,更激进的做法是广东省国土资源厅草拟了《关于加强农村宅基地管理的通知》上报广东省政府审批。其中明确了农民合法的宅基地可上市流转,其中包括宅基地的转让、出租,并拥有收益权。但这一通知至今没有下文。

就像很多学者指出的,小产权房和宅基地流转未来是个大方向,新出台的《物权法》删除了关于宅基地不得上市流通的条款,这是否也意味着,国家对宅基地上市流通的问题有所松动,至少没有明文禁止了?

但"保护已购房者的利益"、"依照情况的不同而区别处理",这些模糊的字眼仍让人无所适从。

具体到小产权房和宅基地比较多的城中村、街道,各种非法行径也一直被查处。黄埔区红山街表示,为进一步规范转制社区居民宅基地住房建设,切实监督和管理本辖区内的超建、扩建、无审批手续等宅基地违法建设,由街道建房管理工作领导小组带队,联合城管中队、派出所、司法所、双沙社区班子领导、各经济社社长对违章超高实施强行清拆,采取有力措施坚决遏制违章建房现象。

据了解,广州目前正在摸查农村宅基地房的产权情况,制定集体建设用地流转实施细则,估计今年底或明年初就会出台。

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