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暴利与泡沫:破解房地产迷局
中国房地产信息网2008-5-22 17:16:00

编者按:

从各方面看来,房地产是当下的一个焦点问题。不同的人以不同的方式关注着它:想买房子的希望房价最好能降点,买了房子的巴不得房价再多涨一点;作为消费者,大家都在骂开发商,因为钱都被他们挣走了;

专家学者们争得不可开交,不管他们说什么,无论说涨说跌,无论说开放市场还是说价格管制,都有人听,有人鼓掌,有人付费;

开发商内部就吵成一团,说暴利的,说微利的,没见有人承认自己真正赚到了钱;

政策制定者最怕房地产泡沫引发金融危机,恨不能一天一道法规,把房地产市场捆在可控的轨道内;

地方政府还指着卖地挣钱,怎么也不能给房地产泼冷水呀;

两会代表纷纷谴责暴利,写提案,出建议,想为老百姓多争取点实惠……

可是这一切的一切,都有待把房地产的真实情况搞清楚。正是因为关心的人多,评论的人也多,关于房地产经济泡沫的议论虽然还未见真章,话语泡沫却已充溢四方。在这话语泡沫的下面,既缺乏真正扎实的调查,也缺乏逻辑谨严的研究。很多时候,只是一些情绪和另一些情绪在碰撞。

我们需要严肃认真的学者对这个充满迷雾的市场发出清醒独立的声音。

本刊独家发布著名经济学家徐滇庆的最新研究成果,并采访了京城几家房地产开发商高层,本刊主编、著名经济学家盛洪先生为此撰写专论,希望能够帮助房地产市场的买卖双方以及所有关心房地产市场的人们廓清迷雾,认清真相,并能对政策制定者有所启发和参考。

无泡沫,有暴利

盛洪

目前不少议论认为我国的房价过高,已到了老百姓买不起的程度;在另一方面,人们认为这一高房价是房地产商所为,目的是获得暴利。然而,所谓房价,就是已经成交的交易的结果,它意味着房子已经按此价格卖了出去,从而就没有买不起的问题。所谓买不起者,是指收入较低的居民群体。如果房地产市场是竞争性的,也不能认为开发商能够操纵房价;因为想抬高房价牟取暴利的人也许会因房子卖不掉而大败亏输。

当然,对上述两种判断都有些例外。如果在房价的形成中有某种投机的成份,房价高得就不合理。在这种情况下,也可以说房地产市场中有“泡沫”。关键在于,如何判断某种房价就是正常交易的结果,某种房价含有泡沫。简单地说,只要购买房子的行为是真实需求所致,房价就没有泡沫。那么什么是真实需求呢?就是用自己的钱购买房子用于居住、使用或投资。即使在购房时使用了银行的抵押贷款,只要这种贷款是分散的,只要没有银行大规模参与或支持炒房,只要没有大的投机金融集团的恶意炒作,就不会有泡沫。因为房地产价值甚高,非有巨额资金不能撬动其价格。所以中国目前的房地产市场正如徐滇庆教授所判断的那样,基本上没有泡沫。

在另一方面,如果房地产市场中存在着垄断,也会使房价高于市场价格的正常水平。然而,垄断是否存在呢?应该说,结论应该在细致的研究之后。除了对市场结构(即一个市场中有多少企业,以及大中小企业的分布)和市场集中度(即前几大企业的市场份额)的传统研究外,还要对与房地产有关的地理垄断有所考虑。总体而言,若一个城市的某一类房地产(如住宅或写字楼)为一个市场,一般都会有多个企业竞争;根据经济学的常识,只要企业数超过4个,就可以认为不存在垄断。我国一般的中型大型城市,某一市场的开发商数量应会超过此数。如扬州这个拥有107万城市人口,456万户籍人口的地区,就至少有154家房地产开发公司;威海这个拥有59万城市人口,249万户籍人口的地区,也至少有32家房地产开发企业。

房地产市场中可能存在的垄断情形,一是某一房地产项目构思独特,概念领先,且能营造一种特殊的文化氛围,从而与其它的房地产项目有着很强的产品差异,就可能在一段时间内形成所谓的垄断。但这种垄断是通过人的创新努力形成的,应被视为技术创新专利一样的权利,是对创新者的合理回报。一是地理垄断。应该说,有些地点是独一无二的,它的垄断利益可以表现为相对于其它土地的高额的级差地租,但一方面,这不会造成房价的普遍高企,这些地点究竟有限,也不适用于建设大众化住宅和其它建筑,它们只可能用于个别的豪宅;另一方面,这样的垄断利益可以通过土地的拍卖而收归土地所有者,而不是房地产开发商。所以我们也可以大致认为房地产市场基本上是一种竞争性市场,也就是说,房价依然是由市场竞争决定的,它没有过高的问题。

尽管如此,并不意味着房地产开发商不可能有暴利。仔细观察一下房地产的生产销售流程,就会知道房地产开发商的成本和利润不仅只涉及房地产的最终产品市场,还涉及房地产业的要素市场。其中人力要素市场和物质要素市场基本上是竞争性的市场,只有土地市场的情况不同。在相当长的一段时间里,土地市场并非一个竞争性市场。在2002年以前,土地主要以协议出让的形式从政府手中转到房地产开发商手中。所谓“协议出让”,就是政府与特定企业之间一对一谈判。这导致协议出让的土地价格会远远低于市场竞争的价格。这是因为,如果没有竞争者的压力,企业会在谈判中拥有较强的讨价还价能力;又因为尽管出让是以对土地的评估为基础,但由于评估一般只以特定土地的现有价值为参照,而较少估计到土地改变用途后的升值,以及城市化发展所带来的巨大升值空间,从而多是低估土地价格。同时我们也不排除,个别地方政府官员与房地产开发商之间的灰色交易,使得土地价格被严重抑低。

即使在2002年以后,虽然经营性土地的出让要采取招标、拍卖和挂牌的形式,即市场竞标的形式,但要真正实现这一转变还需时日。据说北京在《关于停止经营性项目国有土地使用权协议出让的有关规定》,即33 号令颁布之后,从2002年7月1日到2004年1月19日止,仍有约4000万公顷土地以协议出让形式流到了开发商手里,可供约5年开发之需。

所以很清楚,当一个产业,其产品市场是竞争性的,而其土地要素市场是政府控制的,且土地交易制度更有可能使土地低价转让,在这中间就会有一个超出正常水平的利润空间,这个空间如果过大,就可以称之为“暴利”。在另一方面,房地产最终产品的价格不仅不会过高,还有可能较正常的市场均衡价格为低。这是因为,如果所有开发商都是通过协议出让形式获得土地,从而土地价格都偏低,他们的成本就都会较低。如果“房地产市场是竞争的”这一结论成立,竞争会迫使他们降低价格,导致房地产价格偏低。下图是一个非常简单的供需分析图。S1 是包含经过竞标获得土地的成本曲线,S2 是包含经协议出让获得土地的成本曲线,只要开发商间是竞争的,由S2 与需求共同决定的房地产价格P2要低于由S1 与需求决定的价格P1。

需要注意的是,房地产价格的些许下降与开发商低价获得土地的成本节约相比差距很大。也就是说,低价获得土地的好处,只有较小部分转移到了消费者手里,大部分都落到了开发商的口袋里。

由这样的逻辑可以推断,近年来房地产价格高涨的原因,除了城市化进程加速,居民收入增长以外,还有土地出让方式走向市场化,使土地成本上升。只要土地价格是由真实的市场竞争决定的,较高的土地价格就未必是件坏事,因为它会促进人们更为节约土地,避免城市的过度扩张。中国究竟不同于美国和许多其它国家,人口密度相对较高,我们必须要比别的国家更有效地使用土地。一个重要的手段,就是要承认和面对土地的真实成本,就要将土地市场转变为真正竞争性的市场。

在另一方面,只有在房地产产品市场和要素市场上都存在着有效竞争,房地产开发商的利润才会约束在合理的范围内。而相反的制度和政策,如以控制房地产价格为由而人为控制土地价格,则只会将大部分好处留给开发商,并且给某些政府官员提供腐败的空间。在这里,与人们直观的想法相反,低价资源的制度和政策是与暴利和腐败联系在一起的。而在另一个极端,即政府不仅控制土地价格,而且直接管制房地产价格的政策或制度则不仅会使我国倒退到住宅短缺和毫无个性的时代,而且会使腐败空间进一步扩大。而认为房地产市场是垄断的,从而要加强政府管制的想法,可能会因管制操作的成本过于高昂而不能有效实施。也许更好的方法是,与其管制垄断,不如瓦解垄断。这需要尽快建立和改进土地要素市场,鼓励房地产产品市场中的竞争,并对垄断行为予以限制和打击,用市场竞标的形式充分挖掘具有地理垄断性质的土地的级差地租,就既不需要直接管制到房地产开发商的成本层次,也能保证市场不受干预,从而更为有效而又充满活力。

制定政策的“六种武器”

徐滇庆

虽然房价尚在人民购买力承受范围之内,虽然目前没有出现明显的泡沫经济的特征,但是我们绝对不能低估2003年以来房价暴涨的危害性。如果不采取正确的对策,听任房价继续飞涨,要不了几年,就可能出现房地产泡沫经济,房价收入比将迅速上升,超出人们能够承受的范围。台湾在上个世纪80年代初的房价收入比保持在6-7之间。可是由于在80年代后期出现了严重的泡沫经济,房价收入比被迅速抬高,超过了11。最终,由于泡沫经济的崩溃给全社会带来一场严重的灾难。从政策制定者的角度来说,一定要未雨绸缪,防患未然,防止房地产泡沫的出现。具体而言,应该秉持什么样的方针,制定什么样的政策呢?

许多人呼吁政府对房价进行管制。但是,我们知道政府的价格管制只能是市场竞争机制的补充,价格管制不能取代竞争机制,否则岂不是倒退回计划经济轨道上去了?而且,由于住宅在位置、结构、质量、功能和周边环境上存在着千差万别,在房地产市场上几乎没有两套完全相同的住宅。政府根本不可能通过标准化来统一房价。

无论房价高低,只要没有操纵市场,哄抬房价,没有垄断和不合法的炒作在里面,政府就不应当过多干预。采取设定最高房价的办法根本就不能解决问题。你在这边限价,房地产商在那边降低质量,吃亏的还是买房的民众。何况限价除了要增加监管成本之外还给价格体系带来扭曲,造成整个经济系统的效率损失。

房价暴涨失控的原因是市场失灵,因此,政府政策的目标应当针对市场失灵,设法修补或恢复市场竞争秩序而不是扼杀市场机制。此外,政府直接干预房价的结果往往扩大行政权限,提供了寻租和贪污腐败的土壤。如果政府全面干预房价,恐怕是在倒洗澡水的时候连孩子也倒掉了。

在讨论政府房地产政策的时候,必须明确:为什么政府要干预房地产市场?

经济学基本原理告诉我们,政府政策的目的只有两个:效率和公平。政府干预房地产市场是为了维护正常的市场竞争秩序,提高生产效率和资源分配效率,实现在竞争基础上的公平,而绝对不是开倒车,背离改革开放的大政方针。

房地产政策可以归纳为二个目标,六大政策。二个目标是促进社会效率和公平。

房地产领域中的社会公平包括有两个方面:第一,保证房地产市场的公平竞争秩序;第二,通过转移支付来保护和帮助社会弱势群体。

维护社会公平并不是不分青红皂白,让所有的人都住上同样的住宅。社会公平最本质的精神是让大家有一个公平的竞争环境。要防止某些利益集团利用资金、信息或社会地位上的优势扭曲竞争环境,导致社会不公平。防止寡头垄断是维护房地产正常竞争秩序的非常重要的环节。要特别注意防范大房地产企业之间的价格合谋和寡头垄断。不能允许房地产商和地方政府官员合谋,利用抬高房价来掠夺老百姓。要追究由于寡头垄断而出现的暴利行为。

六大政策是:房地产信息政策、转移支付政策、利率政策、信贷政策、财税政策和土地政策。具体说来,包括以下方面:

房价成本要强制公开

房地产商扭曲房价的基础是信息不对称。购房者高度分散,在市场上处于竞争弱势。保护真实需求的一项重要内容就是要加强房价成本的透明度,严惩在房地产商利用虚假信息进行欺诈。

究竟房地产行业的利润有多少?房价当中有多少属于成本,有多少属于政府税费收入,有多少属于房地产企业的正常利润,还有多少是见不得阳光的部分?福州、浙江等地的物价部门已经开始努力弄清楚这些迷团,这是一个良好的开端。可以预料,房价信息的澄清有助于规范房地产市场竞争秩序,恢复房地产企业的信誉。更重要的是有助于建立互信互助的社会风气,反对贪污腐败和偷税漏税。为了保护广大购房者的利益,降低他们取得真实信息的成本,对于房地产企业必须实行强制信息披露政策,并且建立专门机构,监管房价成本。应当由政府出面支持独立的高水平的房地产研究机构,尽可能为购房者提供客观、准确的房价信息。

从理论上分析,没有任何激励机制能够促使房地产商提供真实信息,而且由于房价信息的公共性,房地产研究肯定处于严重短缺状态。近年来的实践证明,在放任自流的状况下房地产信息被严重扭曲,房地产市场处于非常严重的信息混乱状态。因此,只能采取强制信息披露政策,才能为广大购房者提供系统的比较真实的信息。强制信息披露政策并不是市场机制的必然产物,因此,必须通过加强监管才能得以实施。

帮助弱势群体不能靠经济适用房

必须通过政府财政转移支付来保护和帮助社会弱势群体,让贫穷户有房可住。

世界各国都有一些穷人买不起房子。为了维持社会稳定,体现社会公平,政府可以从财政税收中拿出一部分钱来,以转移支付的形式解决贫穷居民的住房问题。由于政府财政转移支付动用的是全体纳税人的钱,显然,政府转移支付并不属于市场行为,务必要和市场行为分开。如果将政府的转移支付和市场交易混杂在一起,很可能产生贪污腐败。

对于收入较低的购房者可以给予一定的减免税收等支持,如果补贴务必采取货币形式,而不宜采用实物形式。尤其不能采取以往经济适用房的方式,靠排队来分配政府补贴。经济适用房带来的麻烦恐怕比能够解决的问题更多。

提高房贷利率的作法并没有错

2005年3月针对房地产热,中国人民银行决定提高商业银行自营性个人住房贷款政策。此决定一经发表就引来一片喧哗。

世界各国大量实践证明,提高按揭贷款利率将提高业主成本,降低购房者的需求。目前欧美国家和中国的利率都非常低。这是当前房价走高最重要的原因。鉴于2004年以来中国的房价暴涨,提高房贷利率的作法并没有错。

利率政策的缺点是无法区分投机需求和真实需求。提高购房贷款利率确实对购房者产生了一定负面影响,抑制了真实需求。这也许恰恰是给过热的房地产业降温的初始目标。不过,如果利率上调的幅度很小,对于真正要购买住房的人来说,其影响有限。投机需求对于按揭贷款利率变化的承受力很强。只要房价在上涨,即使利率也在上升,投机者依然预期获利。微小的利率变化对投机者也不会产生多大的影响。总之,如果房贷利率调整幅度不大,对于房地产市场的影响有限。如果房贷利率调整幅度较大,会压抑真实需求而对投机需求的作用不显著。

对于利率调整后出现的各种议论不必过虑。由于这些议论并没有理论支持,等上一段时间自然就平息了。这些呼声反而提醒我们,要做好房地产知识的普及教育,提高民众的经济理论水平,才能保证房贷利率政策达到预期目的。

信贷政策组合拳防止房地产泡沫

房地产政策的核心在于防止房地产泡沫冲击银行体系。假如房价大起大落,在房价暴涨的时候,人们买涨不买落,将房价越抬越高。拿这些房地产作为担保,银行发放的按揭贷款越来越多。一旦房地产泡沫崩溃,房价一落千丈。银行按揭贷款的担保品价值下降到一定程度之后必定会转化为银行的风险。为了防范房地产泡沫经济对银行体系的冲击可以采取一系列信贷政策的组合。

首先,控制按揭贷款首期门槛,居民购买的第一套住宅的首期支付比例设定为20%。在房地产价格上涨过快城市或地区,购买第二套住宅首期支付的比例可以提高到30%。2005年12月27日央行已决定将高档住宅、别墅和非第一套住宅的首期付款比例提高到40%。按揭贷款门槛越高,银行按揭贷款的风险越小。与此同时,提高按揭贷款门槛减少了投机活动的资金周转量,从而有效地抑制了房地产投机活动。

其次,在投机活动非常猖獗的时候,可以考虑对购买第二套住宅实行不同的按揭贷款利率。例如,购买第一套住房的贷款利率是5.51%,而购买第二套住房的贷款利率就上升到6.12%。

实践证明,房贷利率调整对于房地产投机活动的抑制作用并不明显。而首期支付比例的调整对于投机活动的抑制作用要强得多。提高购买第二套住宅的首期支付比例对绝大多数购房者并没有什么影响。因此,在实现了购房实名制之后,似乎可以考虑将这一规定制度化,普遍适用于所有地区。

第三,在投机活动猖獗之际停止新房预售,禁止期房交易或转让。

新房预售将未来的交易提前到了现在,将未来市场的不确定性带进了银行。而央行的责任是维护金融体制的稳定。房地产业的负债率太高,自有资本还不到25%,大部分资金直接或者间接来自于银行贷款,其中又有相当比例来自于预售房的收入。当央行判断房地产市场投机风气较盛,自然要采取措施保护银行的稳定性。

香港当年就是听凭房地产商炒作“房花”,使得房地产投机风气日盛一日,最后以房地产泡沫崩溃的悲剧结尾,香港居民为此付出了沉重的代价。

对预售房政策的调控也属于相机决策,要看房地产市场投机需求的状况而定。如果看到房地产市场上投机风气盛行,有可能利用房地产期货交易扩大投机需求,那么,在一段时期内停止房地产期货交易是完全正确的。

第四,在投机风气盛行之际停止转按揭服务,给过热的房地产市场当头泼一瓢冷水。凡有抵押的房屋转让或出售,卖出方(上家)应当先还清贷款,并办理房地产抵押权注销登记后,才能与买进方(下家)共同申请转移登记,办理产权证明。未办妥房地产抵押权注销登记的,各房地产交易中心不再受理转移登记以及买进方新设定的借款的抵押权登记。

实践证明,上述信贷政策对于房地产投机需求有着显著的抑制作用,而对于正常购买住宅的民众并没有很大的影响。房地产信贷政策与利率调整不同。房贷政策的调整并不影响到其他国民经济部门,而针对性很强。房贷政策的使用具有较高的随机性和灵活性,可以相机决策。也就是说,在房地产投机风气较盛的时候采用较严的房贷政策,而在风平浪静之后可以适当放松。

开征托宾税和物业税

鉴于房地产市场很容易出现投机活动,因此应当特别注意研究转让阶段的税收政策。通过财税政策来提高投机活动的交易成本。

第一,征收房地产交易所得税。无论企业还是个人都要缴纳所得税,企业还要缴纳增值税。如果把房地产当作投资,缴纳增值税,理所当然。房地产交易所得税和个人所得税的性质基本类似。既然在房地产市场买进卖出得到了收入,有什么理由不纳税呢?从法理到实践,征收房地产交易所得税有根有据。许多地区正在着手开启这个地方税种。例如,从2006年开始,广州对个人转让房产征收20%所得税。由于大部分购房者的目的是自己居住,他们不会在购房之后很快在将住宅出售,因此,征收房地产交易所得税并不会伤害到真实需求。

第二,如果购买住房之后不足二年就要出售,应当全额征收营业税。这种税费在理论上常常被称为托宾税,它也是一种相机决策税种。显然,这项税种会有效抑制短期炒作,规范投资行为,而不会影响到正常购房者的利益。托宾税的税率并不是固定的,要看房地产市场上的投机需求强弱而定。投机风气盛行时税率高一些,投机风气缓和下来,就可以降低一些,甚至完全取消。在房地产市场没有出现异常状况时,似乎没有必要使用托宾税。从另外一个角度来看,托宾税的开征或者税率的调整表达了政府对房地产市场的态度。这个信息对于澄清房地产市场的混乱状态非常有效。

第三,开征物业税,或者称为房地产税。物业税包括不动产税和房地产税。向房地产等固定资产征税,具有直接、稳定、数额较大、征集手段比较简单的优点。同时,征收较高的房地产税有助于降低贫富差距。有钱人住大房子,理应多缴税。穷人住的面积小,自然缴纳的房地产税比较少。在贫困线上的居民甚至不必为房地产交税。

征收财产税还可以部分起到抑制房地产投机的作用。例如,中国有些富人买几套房子空置在那里,如果开启了房地产税,他们就会考虑到空置成本而改变思路。

目前,财政部已明确表示将在“十一五”期间开征物业税。由于世界各国经济体制不同,税收制度也有很大的差别。我们应当借鉴各国的经验,加快研究适合中国国情的房地产税收制度。

土地批租政策需要调整

有人认为,采取“招拍挂”方式配置土地资源就是市场竞争。结果,有些地块拍出来“天价”。由于高档住宅的利润远远超过了一般民居,在这些地段上兴建的必然是高档住宅或者别墅。在这种土地竞拍制度下,非常容易出现高档住宅供过于求,而普通住宅供不应求的矛盾。

其实问题并不在土地“招拍挂”,而是忘记了区隔房地产市场。房地产市场理应被区分为高、中、低不同的市场。在不同市场之间不存在“公平竞争”。如果不对住宅市场实行有效区隔,在拍卖土地的竞争上看起来似乎“公平”,其实扼杀了低端市场,对于一般居民来说就是不公平。如果在城市规划上明确地规定不同地区的住宅档次分配,在高、中、低不同的住宅市场上分别展开竞争,就有可能在保护市场竞争机制的同时保护不同收入组别居民的住房权利。

不过要特别注意在土地规划的时候千万不要让限价商品房过度集中于某个地区,以至于将来出现“贫民窟”。在一个小区内可以集中某个档次的住宅,但是,在一个地区内要让高、中、低住宅适当搭配,以促进社会和谐。在北美的一些城市中已经有了比较成功的经验,我们在搞城市规划的时候不妨参考借鉴。

还有,目前的土地批租政策有三个问题值得探讨。

第一,一次性收取70年土地出让金的做法欠妥。这样做实际上是把未来各届政府的收入挪到当前来用,容易诱导地方政府产生短期行为,对于以后各届政府也是不公平的。前些时候的房地产过热和地方政府的推波助澜分不开。由于在土地制度上欠缺研究,促使某些地方政府迫不及待地大规模批租土地,大兴土木,大举拆迁。这是房地产市场乱象的一个根源。

第二,70年以后怎么办?无论如何,即使土地使用权到期了也不能把住宅内的居民赶走。实际上,70年的土地使用权和产权之间基本上没有什么差别。与其如此,还不如干脆好好研究一下,采用某种方式明确房地产土地的产权。

第三,在目前土地批租制度下,土地产权的状态很模糊。按照目前的土地批租制度,在征收有关房地产税收的时候需要将土地和住宅剥离开来。在实际操作上几乎是不可能的。

另外,利用批租土地数量来调控房地产市场是没有办法的办法。只能在万不得已的情况下偶然用之。在正常情况下应当尽量稳定土地批租数量,以利于让房地产商和购房者形成理性预期。

在本文行将结束的时候,让我们来总结一下要点吧:

第一,高房价并不等于泡沫经济。从各种数据来分析,说中国已经出现了房地产泡沫经济未免夸大其词、言之过甚。

第二,由于利率仍然处于相当低的水平,房地产的真实需求非常旺盛。尽管局部地区的房价可能出现波动,但是从全局来看,房价将继续保持上升态势。

第三,即使房价不会大跌,房价暴涨绝对不是件好事。在房价暴涨的背后隐藏着贪污腐败和偷税漏税等不法行为。要防止因房价暴涨而导致泡沫经济,危及金融体系安全。

第四,平抑房价的关键在于整顿房地产市场秩序,防范房地产泡沫经济,应当鼓励、保护真实需求而打击、限制投机需求。加大投机需求的交易成本是房地产政策的着力点。

第五,加强房地产研究,普及经济学知识,尽快结束房地产业的“滥言时代”。

泡沫之害甚于虎

徐滇庆

在前文说了,关于房地产泡沫的问题我们应该加以认真讨论。有学者认为房地产市场已经出现了严重的泡沫经济;还有的学者认为,只要中国出口趋势放慢,房地产泡沫就要崩溃。如果这些判断是真的话,那就是不是房地产价格涨跌的问题了。

泡沫比抢银行还可怕

如果某地出现一起抢劫银行的案件,哪怕被抢走几百万,几千万元,就已经是一件了不起的大案了,立即会造成极大的新闻轰动。可是,抢劫银行的案件再恶劣也不至于让银行倒闭,但是泡沫经济“抢劫”银行的本领比一般犯罪分子高过几千倍。泡沫经济对银行系统的伤害比一千个犯罪集团更为严重。何况,在破获了抢劫银行的犯罪集团之后还能够追回部分赃款,而在泡沫经济中获利的人既合理又合法,是没有办法追究的。最终泡沫经济给国民经济造成的严重损失则要全体国民来共同承担。

泡沫的破坏作用主要体现在以下方面:

1、破坏宏观经济稳定

在泡沫经济泛起之际,表面上兴旺繁荣。房地产指数节节上扬,银行帐面上的资产也越来越多,政府的财税收入也日渐上升。政府官员们得意忘形,谈起政绩来似乎形势空前大好。当泡沫经济崩溃的时候,市场一片萧条,到处是破产、倒闭的坏消息。随着股票和房地产指数下跌,人们对未来的预期也一个跟斗从九霄云端跌进了十八层地狱。悲观失望的情绪蔓延于社会的各个角落。泡沫经济破坏了稳定的宏观经济环境,大起大落不利于长期投资项目,使得各项经济发展政策无法得以落实。凡是泡沫经济严重的国家尽管在某一段时间之内的经济发展速度比较快,最终都会遭遇到严重的经济危机。

2、降低资源配置效率

在发展中国家,资金是稀缺资源。但是,由于泡沫经济的泛滥,房地产业占用了大量资金,实际上是无效占用或低效使用稀缺资源,从总体上降低了社会的生产效率。等到泡沫经济崩溃时人们才发现,泡沫经济所导致的资源分配扭曲已经严重地损害了国家的综合国力。从亚洲和世界上遭遇到金融风暴袭击的国家的案例来看,泡沫经济不仅具有静态的资源再分配效果,而且在动态上削弱了整个国家的竞争能力,造成了巨大的效率损失。

3、损害工业和农业发展

在房地产泡沫经济泛滥期间,不仅投机活动占用了大量资金而导致工农业生产资金短缺,而且破坏了市场竞争环境,扭曲了劳动力资源的优化配置,从而阻碍了工农业的发展。

泡沫经济的崩溃往往造成大量企业破产,工人失业,工农业生产急剧下降。为了恢复正常的社会和生产秩序需要付出很高的重组成本。这是泡沫经济所造成的又一笔损失。

4、加大贫富差距和国民收入不平等

泡沫经济势必在很短的时期内造就一批暴发户,同时也导致一些人倾家荡产,从而加大了社会贫富差别。在八十年代末的股市和房地产泡沫经济疯狂中,有些人在房地产和股市上发了横财,一夜之间成为富豪。许多老百姓追风而上,把自己多年积蓄或者退休养老的本钱都投入房地产和股市交易,最后输了个一干二净。这些人势必要成为社会保障系统的包袱。

5、破坏金融稳定,导致银行危机

在泡沫经济猖獗时期,投机活动盛行,银行作为金融枢纽,必然处在旋涡的中心。一旦泡沫经济崩溃,几乎所有的人和企业都会受到程度不同的冲击。如果谨慎小心的话,可能避免受到直接的影响。但是,无论如何,银行系统都是泡沫经济的直接受害者,而且是重灾区。不管是谁为泡沫经济殉葬,在银行的帐目上必然出现大量呆账、坏账。倒霉的企业或个人难免倒闭破产,最终银行系统也势必被拖垮,从而出现全面的金融危机。

中国房地产有泡沫吗?

泡沫的危害人所共知,那么中国房地产是否已经出现了泡沫呢?泡沫经济描述的是资金流的特殊运动。如果是在进行严肃的经济学研究,不要轻言泡沫经济。

当人们说资产泡沫的时候通常有二重意义:第一,泡沫正在形成,第二,泡沫已经濒临崩溃或者正在崩溃。如果人们说房地产业出现了泡沫经济,实际上他们心目中已经断定房地产市场很快就要崩溃,房价将迅速下跌。如果没有这一层意思,那么岂不是说房地产泡沫可以长期存在下去,那还叫什么泡沫?

人们乐观预期的改变是房地产泡沫崩溃的导火线。让人们改变预期是有条件的。从历史上泡沫经济崩溃的案例来看,往往是由于资金高度集中于股市和房地产而导致其他行业资金匮乏,从而改变人们对房市和股市的期望。

2005年第一季度,中国居民个人住房贷款总额为16473亿元,相当GDP的11.7%。这个比例在欧盟为39%,其中英国为60%,德国为47%,荷兰为74%。

房地产开发商贷款总额8177亿元,其中住房开发贷款4601亿元,流动资金贷款1605亿元,地产开发贷款1586亿元,商业用房开发贷款384亿元。

2004年底房地产贷款余额26306亿元。相当GDP的19.2%。世界各国房地产贷款余额占GDP的比例不尽相同,很难横向比较。但是,在曾经发生泡沫经济崩溃的国家中,他们的房地产贷款余额全部高于GDP的30%。

从这些数据中可见,第一,中国的房地产业方兴未艾,房地产贷款上升速度超过25%,房地产贷款增长率比金融机构全部人民币贷款增长率高20个百分点。因此,务必要提高警惕,防止出现房地产泡沫经济。第二,从目前的房地产贷款规模来看,离开泡沫经济崩溃还有一段距离。也就是说,资金尚未高度集中于房地产业,在其他领域中还看不出缺乏资金的现象。如果房价持续上扬,还会有大量资金从其他行业流入房地产市场。

因为在全国范围内资金市场是高度统一的,流动速度很快,资金会很快地流入房地产泡沫急剧膨胀的城市。只要资金还能源源不断地从其他行业或其他地区涌入,这个城市的泡沫就不会崩溃。除非政府行政干预,否则房地产泡沫必定在局部地区形成,以全国金融危机而告终。

2005年房地产宏观调控有效地压抑了投机需求,上海等地的投机需求比较严重,在这些地方的房价出现了局部调整,这是很正常的现象。但是,这并不能说,上海的真实需求和投机需求就此消失了。更不能把这些现象看成泡沫经济崩溃。上海某个楼盘房价剧烈下跌,有些楼盘出现退房现象,肯定有其内在的原因。也许是欺诈行为被揭穿,也许是楼房质量不合格,也许是炒房者资金链断裂,等等。拿某几个特例是不能说明全局动向的。

北美的房价在最近几年内大幅度上涨,挪威的房价几乎涨了三倍,可是,这些国家的经济学家通过历史数据的分析比较得出结论,房价上升基本是和经济体的基本要素相关,特别和当前的低利率有关。基本要素的波动基本上可以解释房价的变动。因此,他们并不认为在北美和欧洲国家已经出现了房地产泡沫经济。由于中国房地产数据不全,还没有一个专门机构认真地从事这项研究,我们尚且不能从定量分析中得出有没有房地产泡沫经济的结论。

如果一定要作出一个判断的话,从目前的情况总体看来,中国的房地产市场并没有呈现出泡沫经济的显著特征。

近年来,有一批经济学家坚持“唱衰”房地产市场,他们认为房地产的泡沫经济已经非常严重,甚至已经到了崩溃的边缘。尽管我对他们的某些结论不敢苟同,但是非常赞赏他们的勇气和责任心。他们的共同点在于强调房价飞涨可能将祸水引入银行,而讨论房地产问题的核心是防范金融危机。在中国经济高速增长的时候特别需要唤起全民的危机意识。真正遭遇危机的往往是那些缺乏危机意识的民族。我们不能因为他们的某些预言过于武断而忘记了其中传达的最重要的信息。

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