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商铺投资:精准选择获利丰厚
南方日报2007-10-22 12:10:00

     在近年来的房产投资热潮之中,除住宅投资最为火爆抢眼之外,商铺投资也一直稳步上升。人们在投资商铺时,都抱着“一铺养三代”的美好憧憬,的确,如果目光精准、投资得当,商铺投资可得到稳定甚至高额的回报,但如果一着不慎,则也非常容易陷入“一铺套三代”的泥潭。

    商铺交易价量齐涨

    2007年上半年广州一、二手商铺成交相当活跃,并呈现价量齐升的态势。据广州市国土地房管局的统计数据,今年上半年,广州一手商铺成交面积相比2006年同期上升了34%,价格也上涨了8.8%;而二手成交更为活跃,今年上半年的成交面积较去年同期上升了112%,价格也同比上涨了12.6%。

    据中原地产的研究,上世纪末至2003年之间,广州的商铺租售均价一直比较平稳,2003年随着整个房地产市场的升温,广州商铺售价开始出现拐点,之后售价逐年有所攀升,至2006年,广州十区一手商铺的销售均价达到了12940元/平方米,是近年来的历史高点。

    在广州经济增长及个人消费的强势支撑下,广州商业零售业近年来蓬勃发展。统计显示,2005年广州零售业销售总额增长13.2%,为1998年以来最大升幅。仲量联行有关人研究人士认为,在广州营商环境的不断向好之下,广州许多地段的商铺租金近年来都有较大的上扬,成熟商圈二手商铺的增值幅度也较大,近几年广州商铺投资趋升温之势。

    除了商业繁荣的因素之外,近年人们投资观念加强、广州商业物业的提升等因素也促成商铺投资的畅旺。广州至道投资管理咨询公司副总经理黄全敏认为,近年来人们对楼市、股市等投资意识大为加强,特别是一些区域商铺数以倍计的升值幅度引起了许多人的关注,中产和富裕阶层加入商铺投资队伍者越来越多;而发展商在商铺规划、经营、主题打造等方面也积累了更多的经验,商铺物业的提升更吸引投资者。

    高收益及高风险共存

    赵先生2003年在番禺万博中心以50万元购得独立商铺一个,当时单价仅为6000元/平方米。而随着吉盛伟邦、天河城、四海一家等进驻后万博中心日益兴旺,目前赵女士的商铺不仅带来每月5000元的租金收入,二手市场上,该铺的总价更已涨到了240万元,短短四年增值高达4倍。

    像赵先生一样,如果投资目光准确,投资商铺从而带来“一铺养三代”的收益并不是梦想。但相反的例子“一铺套三代”也并不鲜见,香港的刘女士在上世纪末在五羊新城的五羊商业中心以80万元买了一个50平方米的内铺,由于该商场商铺全部卖散给香港投资人,发展商在卖出之后便撒手不管,该商业中心虽处黄金地段,多年以来却一直空置,刘女士和其他投资者不仅收不到租金,每年还要倒贴一大笔管理费。

    黄全敏指出,相对其它类型的房产投资,商铺比较明显有高收益和高风险的特点,如果选得准,不仅长期看租金回报稳步攀升,甚至在不长的时间之后增值数倍甚至十倍,其增值幅度可能远大住宅和写字楼,但如果选择不当,则可能陷在其中倒贴管理费。

    商铺投资收益相差十分巨大,据中原地产对其所成交的商铺进行分析,目前广州商铺投资平均回报率大约在6%左右。

    商铺投资诀窍多多

    要在商铺投资中稳健获利而不是堕入陷阱,这就十分考验投资的经验和眼光,记者在采访专业人士中了解到,商铺投资可谓窍门多多。

    总体来看,商铺的价值首先是决定于所在地段的商业价值,其周边辐射的人口数量、交通方便程度、周边的规划配套等等,都将影响到商铺的投资价值。但我们也看到,同在广州千年商业中心、人流如织的北京路,有些商铺日进斗金,有些商场却因定位不准、运营管理不善而令当初斥下巨资的投资者度日如年,相反一些看似偏远的小区商铺却令投资者获益颇丰。

    中原地产商业物业组高级研究员吴昕分析,商铺其实划分为大型商业中心、临街商铺、专业市场和小区商铺等不同类型,而每一种类型的商铺都有不同的特点,在投资各类商铺时,还需进行深入研究分析。

    一般而言,临街商铺相对风险较小,只要所临的街道人流量较多,其出租和经营一般就比较正常,收益较为平稳。社区商铺也具有较平稳的特点,一般小区商铺售价不太高,如果小区的人口足够多,周边的商业网点又不太发达,那么小区商铺就承担了小区人口许多日常消费的功能,投资这类商铺可获稳定回报。

    大型商业中心、主题商场和专业市场则相对而言收益和风险都较大,因为商铺的价值是随着该商业中心、专业商铺的兴衰而一荣俱荣、一损俱损。投资这类商铺除了考察该商业中心的地段价值之外,还需深入考察发展商的实力和诚信度,商业中心的市场子定位精准与否,发展商的商业运营能力,主力旗舰店的进驻和搭配情况等等方面。(记者 严家森)

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