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区域商业氛围浓郁 广州小商铺回报率有望达6%
广州日报2007-10-12 0:08:00

由于加息频频,已做了多年收租婆的梁小姐不再把新的资金投入到住宅市场,而是投到石牌东路上的商铺中,目前租金回报率达到5.5%左右。据行内人士分析,石牌东商铺的平均租金在两年中从300元/平方米·月上升为400元/平方米·月,未来仍存在继续上升的空间。


石牌东路一带商业氛围浓郁       文/图/表 林琳


  梁小姐在多年前便开始投资房地产市场,是一名资格老、经验足的收租婆。在她手上握有两套物业正在放租,每个月有数千元的租金收入。梁小姐对自己的投资颇为满意,考虑用新的资金追加一套住宅,再进行长线投资。


  然而,近期加息频频,精明的梁小姐考虑转换另一种投资物业类型,以提高租金回报率。3个月前,梁小姐一位经营服装生意的堂姐对她抱怨铺租又大幅上升,虽说者无意,但听者有心,梁小姐敏锐地意识到商机的所在,决定打探目前广州市区商铺的行情。


  实地调查锁定石牌东


  在接下来的一个月中,她开始着手到广州市区多个拥有较好投资价值的地段进行现场了解,最终将目标锁定于石牌东一带。梁小姐认为,目前石牌东的商业发展已经成行成市,商铺空置率较低,临街铺的租金水平约在400元/平方米·月左右,而二手均价则约70000元/平方米,按行价粗略一算,租金回报率有可能达到6.9%,这样的回报率足以让投资者满意。


  在投入真金白银前,梁小姐对市场行情及未来发展前景作出理性的分析。她向行内人士了解得知,石牌东近年的商业氛围越来越好,而且随着石牌村的改造,整个区域的片区形象和环境都会得到大大的改善,并会逐步走向中高端消费轨道。况且,石牌一带未来将成为中高档公寓的集中地,亦有大批具有较强消费能力的居民聚集于此,可对石牌东商业市场起到一个强力承托的作用。未来石牌东的中高档发展前景,更有可能推动租金水平大幅提高。


  选择小商铺更易入手


  由于梁小姐的预算大约在100万元左右,按照目前的市场价格,一些面积偏小的商铺单位比较适合入手。在行内人士的建议下,梁小姐买下了一个面积约15平方米的商铺,总价为110万元。


  该铺面虽然不大,但用来经营美容美甲行业相当适合,而且这类行业通常都会保持一个比较干净整洁的经营环境,收入也较稳定,比较符合梁小姐求长求稳的要求。2周后,梁小姐把商铺租给了一个打算从事美容生意的女孩子,每月收取租金5000元,即租金回报率达5.5%左右。


  今后仍有升值潜力


  不过,梁小姐的算盘打得还更长远。石牌东商铺的平均租价在2年中由300元/平方米·月上升为目前的400元/平方米·月,升幅颇大,而未来的升幅预期不低于此。梁小姐认为,投资商铺在于其未来的长线升值潜力,这5.5%的租金回报率在两年后肯定能远高于6%。


  石牌东路


  消费群稳定“一盘难求”


  石牌东是天河区商铺密度最高、商业氛围最浓厚的商业街,近年该地头商业氛围越趋兴旺,日均人流量也不断走高。这一带的商铺主要经营潮流时尚类行业,包括有特色饮食、服装饰品、美容美甲服务等,年轻化的商业模式,大大吸引着周边的年轻消费者。如石牌东周边高校师生、岗顶IT商圈的从业人员,以及天河北商圈的白领都爱到这一带购物消费,目前已形成较为稳定的消费人群。


  据合富置业专业人士介绍,随着石牌东商业氛围越趋兴旺,前来求租商铺的人也越来越多,也不乏买铺投资或自用的人士。但该区商铺大多以放租为主,少有放盘发售,因此长期处于一盘难求的状况。据了解,近3年来,石牌东商铺的售价亦有着明显的增长,目前石牌东临街商铺的二手均价约70000元/平方米,而租金则约为400元/平方米·月。


  石牌东的商铺从10多平方米的小面积商铺到30~40平方米不等,也有100平方米左右的大面积商铺,其中,30~40平方米的商铺多以经营精品、服饰为主,而部分10多平方米的商铺,可以经营美容美甲行业。


  由于梁小姐是第一次投资商铺物业,因此选择小面积的单位比较稳妥,而且入手门槛相对较低,投资风险也相对较小。


  梁小姐的初始投资情况


  投入资金 110万元


  租金收入 5000元/月


  租金回报率 (5000元/月×12个月)


  /110万元×100%=5.5%

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