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商铺凶猛 - 广州商铺的上涨,主要是因为“铺优价贵”
《光彩》2007-10-12
都说心静自然凉,在北京暑热蒸腾的季节里,福建茶商林先生的心却怎么也静不下来。

  “你说说,今年年初格调底层临街商铺的开盘价才3.2万元/平方米,5月份我去问就变成3.5万元/平方米了,到前些天,一个位置好的二手商铺,转手要4万元/平方米!”林先生一边擦着脑门上的汗,一边抱怨着频频高企的房价,“坐火箭也没有这么快吧。”   

  林先生早有2008年之前进入北京市场的打算,他想借奥运让自己不温不火的茶叶生意更上层楼。在选择根据地时,他的目光首先瞄准了马连道这个北京最大的茶叶商圈和集散地,而格调就是今年年初那里新开盘的商用项目。然而,就在他拿马连道与其他商圈作比较的这半年多时间里,房价已等不及他的左顾右盼,径自远去。   

  退而求其次——租吧,可打听下来的结果让他更加郁闷:一般的铺面是15元/天/平方米,高的还有18元的!   

  “再拖下去,你就是拿着钱来好地段也早没了。”朋友的话言犹在耳。可一边看着别人把生意做得风生水起,一边却是商铺价格的不可承受之重,林先生陷入了深深的焦虑中……   

  近段时间来,商铺随着整体房地产市场的走牛而水涨船高。对于租铺而生的商家,其涨势之凶猛无异于洪水猛兽;而像林先生这样的生意人,有些成为待宰的羔羊,有些则绞尽脑汁,欲与凶猛的涨势一决雌雄。   

  井喷大局在北京,商铺价值体现出奥运来临前的强劲马力。   

  许多国内外的零售商都有和林先生一样的想法——在奥运会前完成在北京的商业布局,这无疑成为北京整体商铺租金价格上扬的重要理由。   

  来自仲量联行的报告显示,鉴于市场需求旺盛和零售商信心高涨,2006年年末至今,北京高档商铺租金上升1.4%,商铺市场空置下降1.5%.尽管进入2007年,有600万平方米的商业地产的新增放量,其中有90万平方米的商铺供应市场,但核心商圈的商铺依然炙手可热——相比于“明天会涨多少”,能否租出或者售出对于商铺投资者来说根本不是问题。今年上半年,CBD区域的SOHO尚都就售出12万元/平方米的天价商铺,一天销售额突破13亿元。   

  而北京某房地产业内人士分析称,北京大多数商场的商铺几乎饱和;住宅禁商虽不再“一刀切”,但政策上仍对住宅变商用限制颇多,这也加剧了商家对住宅底商的争夺,使得底商价格一路走高。   

  从目前看来,未来12个月,以写字楼、商铺和工业地产项目的租赁及整售为代表,北京主要的物业领域都将保持活跃。因此,商铺的上涨应是预料中事。   

  北京商业地产的“井喷”之年业已到来。   

  在上海,商圈分化严重,国外品牌进驻拉高铺租。   

  受沪上住宅市场调控影响,房地产开发商的投资重点已转向商铺等商业用房领域,因此商业地产整体供应过剩迹象明显。2006年,上海商铺供应量达人均近2平方米,较香港高出0.8平方米。为此,央行最新发布的《2007中国区域金融稳定报告》特别提到了上海商铺投资风险的问题,警告未来上海商铺的发展可能进入较长的调整期。   

  而实际上,虽然上半年成交量上升、价格上涨,但商铺空置的现象仍很严重。商铺长年空关的现象已经从外环外蔓延到全市,就连中心城区的静安、黄浦、卢湾的非主流商业街上,都有很多沿街的整幢商业用房空关,而虹口、杨浦、闸北、普陀这一现象更加严重。只有外来中高端人群集中的长宁、徐汇两区商业用房的表现相对较好,商铺价格居高不下。   

  拉动上海优质商铺租金的另一个重要原因是大量国际品牌的入驻。这两年国际品牌在国内的扩张年,它们所到之处,铺租飘红,全线看涨。   

  此外,一些新升级商圈的铺租也数倍增长。仲量联行的上海研究部主管何凯恩举例说,2002年,未升级的五角场商圈内的一些零星面积的街铺,当时的租金约为6元/平方米/天;而升级之后,服装的街铺(小于200平方米)租金约为25元/平方米/天。   

  尽管局面复杂,但业内人士分析,长期看来,上海商业地产租金将会继续走高。   

  广州商铺的上涨,主要是因为“铺优价贵”。   

  根据调查,北京、上海、广州三地中,广州的商业物业价值是位居前列的,而广州的商业物业标杆又非天河城莫属。   

  拿广州的商铺与上海的相比,你会发现一个颇耐人寻味的现象:上海的很多大型商城“看上去很美”,但就单位面积销售量来说,没有几个比得上广州的天河城;而上海顶级商业场所恒隆广场的单位面积租金价格,也不比广州的丽柏广场高。尽人皆知的是,广州的住宅的买卖价格只是上海的1/2,写字楼的租金价格也只是上海的一半。为什么偏偏是优质商铺租金价格,广州高出上海一截呢?   

  仲量联行中国区董事田强给出了这样的解释:广州缺乏优质物业,特别是位置佳、管理完善的优质商场,这是导致广州个别商业物业租金居高的主要原因。据了解,ZARA曾在广州多处踩点,跟天河城商谈多次,可终因没有合适的铺子而不得不放缓进入广州的脚步。   

  展望未来,广州经济持续快速增长,高档品牌餐饮、化妆品、时装等外资零售商争相进入,他们主要还是在优质购物地段物色铺位。但目前,此类商铺放量有限,仍有很多品牌因没有合适的位置和面积无法进入广州市场。业内人士分析认为,这种状况在下半年会得到改善。下半年至2010年,广州新商场供应量将比较充裕,租金将保持5%~10%的增长率。   

  商铺还是“伤”铺商者有其铺——商家开店,第一个要面对的就是店铺问题。优质商铺一铺难求以及商铺价格的上涨,成了目前大小商家最为头疼的问题之一,而这中间难免没有“人为刀俎,我为鱼肉”的叹息。   

  今年是国内零售业开放的第三年,零售市场竞争日趋白热化。在国人的心目中,现在的国际顶尖品牌是阿曼尼、香奈儿、LV;3年前叫得响的佐丹奴、班尼路、堡狮龙、佑威这样的香港服装品牌已退居其后;一些内地品牌更是身份尴尬,沦为三等公民。而商铺的招商一般择优录取,许多品牌想进驻一二线商铺难上加难。   

  难怪佐丹奴CEO刘国权在一次接受采访时会跳起来说,原材料成本上涨固然给我们带来很大的压力,但是铺租的上涨才是我们目前经营成本里负担最重的一项。   

  广东中山的服饰品牌圣马田,在全国拥有300多家专卖店,其老总黄沛强在接受《中山光彩》采访时感叹,一些店铺本来以前还有一定的利润,现在变成了微利,微利的变成了亏损。   

  商铺涨价,其实质是商家经营成本的扩大。所以,在商铺普涨的风潮下,商家最关注的并不单单只是上涨的价格,而是价格与利润二者的角力。于是,在涨租面前,一边是某些商家对于优质商铺如饥似渴的需求,再贵,刮骨割肉、削尖脑袋也要拓展出一席之地;另一边,却是一些商家步履维艰、惨淡经营,甚至关门歇业。   

  在北京后海荷花市场开店的王老板,当初就是硬生生挤进后海商圈的。2006年初,王老板得知那里一家小有名气的饰品店的主人要出国、不做了,于是费了很大周折,托关系、找门路,才算把店盘了下来。王老板私下对朋友讲,为了弄到这个店面,他光请客送礼就不下10万。这店不足10平方米,房租一年10万。当初签的合同是一年,到了今年续签时,房租已经涨到了12万。可王老板认定了这是块风水宝地,没走。还真是,前任老板底子打得好,店里一直有稳定的客源;再加上奥运会临近,外国人越来越多,王老板的饰品利润比去年还高,这也抵消了房租上涨增加的成本。   

  而从2002年起就一直坚守上海五角场商圈的董小姐可没有这么幸运。她最初在街边开了一个50平方米的服装店,卖的是从当地服装批发市场和外地淘来的女装。   

  那时,每月房租还不到1万,而她每天的流水平均有六七百块钱,这样一个月下来,怎么也能落下个三五千。可自从五角场改造升级后,商厦林立,国内外一二线品牌纷至沓来,董小姐的客源流失了大半,店租更是涨了3倍。可她舍不得离开,觉得客流量比以前大了,会有机会。但高昂的房租令她无力支付,于是她想了个折中的办法,搬到了附近一个20平方米的铺子里。服装种类一减,店里更加缺乏卖点,吸引不到顾客。董小姐签下了3年的租期,现在是赔本赚吆喝。她心有不甘,正打算加盟一个香港服饰品牌,以求改变。   

  像董小姐那样,既无品牌、又无特色、更无规模的商家,在商铺汹涌澎湃的涨势前,仿佛一叶小舟,摇摇欲坠。   

  商铺牛,我们怎么牛?   

  房产得道,商铺升天,这不是商家可以左右的事情。面对成本上涨和增加利润的矛盾,商家可以做的,只能是兵来将挡、水来土掩。   

  综观商家在涨势前的应对之策,大致可以分为三类:敌进我退、将计就计以及另辟蹊径。   

  敌进我退,意即这里租金贵了,转战到一个租金相对便宜的地段。   

  对于大商家,敌进我退意味着去二三级城市开拓市场、开新店。在经历一个发展阶段后,诸多国内外商家的店铺在中国一线城市已经趋于饱和,目前,典型商家如大卖场类的沃尔玛、乐购(TESCO)、大润发等,百货类商家如百盛、王府井、大商集团等,以及屈臣氏、国美、必胜客等亦都在快速向中小城市延伸。   

  中小商家则想方设法寻找物美价廉的店铺。《楼市》市场研究部数据显示,自今年5月份起,北京商铺销售情况突然出现了显著的变化,在《楼市》京城商铺销量排行榜中,乐成中街等社区商业均首次挺进10强,社区商业成交行情迅速升温,打破了以往写字楼底商成交行情领先的局势。社区商铺的兴起,正是商家转战低价商铺的例证。   

  而近日在广州,一些小商户选择了在一家店铺内租个“格仔”卖东西,每月租金是99元到289元不等。“格仔”也因此成为一种新的零售模式。   

  近两年兴起的平价眼睛店也在节省店租方面做出了尝试。他们通过无底商经营,开店选址时即瞄准了旺街旺铺的二三楼,或地下一层的闲置场所,大幅节省了租金成本。   

  将计就计,即借机房价涨势,寻求自身更大的发展。这其中的两个代表是佐丹奴和雅戈尔。   

  为抵制铺租上涨的压力,佐丹奴开始尝试开精品店,走中高档路线。   

  去年,以低价位盈利的佐丹奴经营状况一直不太理想,而去年正是国外一线服装品牌进军上海、北京的高峰期,佐丹奴和这些国际品牌在一线商铺进行了一场没有硝烟的战争。由此佐丹奴意识到,只有抬高商品价位,才能负担日益昂贵的租金,跻身优质商铺,维持品牌的价值。今年在上海新开设的佐丹奴精品店,就是改变大众的平价品牌(Value Brand)形象,变成少量多样发展快速流行的中价位精品(Boutique)店,单件价位在400元以上。   

  而另外一些企业则尝试购置物业,减低铺租上涨带来的压力,比如雅戈尔集团。   

  2005年12月,雅戈尔集团在南京东路原中宝银楼旧址开出其在该路段第二家旗舰店。与该店仅隔100米的雅戈尔另一旗舰店,年租金高达750万元,将于今年内退出。新旗舰店的物业属于雅尔戈集团,是该集团2003年底以1.5亿元买下的,面积近6000平方米。旗舰店的面积在 1300平方米左右,其余的物业将用于雅戈尔上海分公司的办公及出租。   

  上海旗舰店开张之后,雅戈尔零售终端的实际数字回落到2000家,并以雅戈尔自己控制的商场店中店(800多家)和自营店(300多家)为主。雅戈尔的自营店多为自购物业,建自己的店,这就意味着要购买更多的商业地产,而在此前数年间,雅戈尔已经花费10多亿元人民币用于购买开店用物业。雅戈尔副董事长李如刚称,预计还会有2亿到3亿元投入其中。   

  另辟蹊径则摒弃了传统的“开门迎客”的实体店经营模式,不需要或只少量需要购置或者租用商铺。这其中的代表是PPG和“盘子”。   

  PPG衬衫直投公司实行典型的“轻资产运营”。它从不开设任何线下门店,只通过邮购和网络直销衬衫;从不生产任何衬衫,将生产和物流统统外包出去。这样的公司看起来像一个有着生产、供应、销售等多个环节的全能大企业集团,事实上,它们不过是一个依靠服务器生存的几百人的小公司而已。创立不足两年的PPG正在以这种“刀尖上跳舞”方式快速膨胀着。据PPG方面预计,今年该公司的营业额将达到10亿~15亿元人民币。   

  “盘子”是北京一家在MSN上为客人提供午餐的公司,同样没有实体店铺。它留下的联系方式只有一个MSN Messenger ID号。通过MSN订餐,“盘子”飞速成长。当每天处理的订单达到几千份时,“盘子”的生意就成了大买卖。由16名厨师组成的“中央厨房”在距离订餐中心几公里外的封闭厨房里严阵以待,几千人的食物由此生产,并在高峰时段前运抵配送中心,之后由每个配送中心的运输部队送达每幢写字楼的门口。   

  归根结底,应对凶猛商铺的法则仍然是开源节流,要么想方设法节省成本,要么奋力一搏壮大自身,这也是商家应对几乎所有成本上涨阵痛的王道。(《中山光彩》记者程帆对本文亦有贡献)

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