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广州4类商铺投资分析 社区铺成近期投资主流
南方都市报2007-9-1 16:49:00

  社区铺已是近期商铺投资的主流
  
  商铺投资要找旺丁宝地,在人流如织的上下九,一铺值千金。
  
  今年上半年以来,广州经济持续快速增长,居民收入也有较大提高。特别是受“牛市”财富效应影响,股息、红利收入大幅增加,上半年广州人均财产性收入增长1倍多。随着市民“荷包”越来越鼓,广州的商业发展越来越兴旺,促使市场对商铺的租售需求也随之增加。
  
  据了解,广州商铺投资品主要有四大类型:购物中心商铺、社区MALL、专业市场以及社区商铺,不少商铺的投资回报率可以高达15%,因此,也吸引了不少喜好固定资产的投资者。在这四类商铺中,由于目前住宅市场相当火热,使得社区商铺的推售量大增,社区铺已是近期商铺投资市场的主流。有数据显示,今年1-5月社区商铺二手买卖的成交比例为69%,比去年全年的61%增加了8个百分点。
  
  但是,随着央行今年四次加息后,五年期整存整取定期存款年利率已经达到5.49%,这意味着投资物业必须有六个点以上的回报率,才能胜过银行储蓄。而目前,仍有不少区域的商铺投资回报率达不到这个水平,其中不乏一些住宅销售的热点区域,如珠江新城。该区域由于正处启动期,居住人口、办公人群的进驻还十分有限,使得商业潜力未完全体现出来。记者从东佳物业负责人黄先生处了解到,珠江新城西区某社区商铺,当初以4.5万多元/平方米的价格购买,目前放盘租金只有200元/平方米,已有较长一段时间未租出,按此计算回报率只有5.3%,还低于五年定期存款利率。
  
  黄先生认为,尽管目前商铺市场的形势大好,整个大环境对投资者有利,但投资者本身也要视乎具体情况谨慎投资。他建议投资者,投资商铺要注意城市规划、商铺所在区域未来的发展趋势、地段人流量和消费力等情况。而投资者最关心的价格和回报率等因素都要视乎具体位置、铺面情况、面积大小、经营业务和周边环境等因素决定,不同情况会造成价格和回报率差异较大,因此还需注意具体的细节。
  
  四类商铺投资分析
  
  购物中心商铺:回报高难觅货
  
  在广州商铺的产品中,大型购物中心的商铺一直都受到投资者的青睐,如中国内地最早的大型购物中心―――天河城,其于1996年2月9日建成试业,开业率和租金收入逐年大幅度上升,出租率1996年初仅15%,如今更稳定在95%以上。
  
  目前,天河城铺面的租金动辄超过1000元/平方米,今年初,商场对一批商铺拍租,有商铺以每平方米850元起拍,最后成交租价高达1400元/平方米。不过,由于天河城只租不售,让不少投资者心痒痒。
  
  在天河城之后建成的中华广场、正佳广场等多家购物中心,开业之初均有少量铺位出售。如中华广场首层位置较好的铺位,发售时售价为10万元/平方米左右,现在每月租金可达1250元/平方米,投资回报率达15%;中华广场三层的铺位,当时销售价格约4万-5万元/平方米,目前二手交易价格已达7万元/平方米,升值回报也比较大。
  
  投资提醒:大型购物中心商铺的投资额比较大,投资时还要考虑商场能否旺场的风险。而近年来,广州大型购物中心的发展势头渐趋饱和,目前在建的只有太古汇广场、中怡时尚购物中心等少数几个。

社区MALL:消费稳定旺场快
  
  社区MALL的兴起是最近几年的事情,是一种只服务周边小范围人群的区域型购物中心,如海珠区的信和广场、富力现代广场,天河区的天河都市广场,白云区的百信广场,以及广州大道北在建的佳润广场。该类社区MALL面积约4万-6万平方米,涵盖购物、超市、饮食、娱乐、休闲等比较齐全的业态,由于周边有稳定的消费人群,旺场比较快。
  
  比如位于机场路北段的百信广场,家乐福、广百承租了大部分商铺,2004年推出约20%铺位销售,首层不少商铺售价都只要30万-50万元,负一层10多平方米的小面积商铺,当时价格也只需15万-20万元。目前首层一间27平方米的铺位租金可达3500-4500元/平方米,投资回报率可达15%左右。
  
  投资提醒:由于规模小,所能进驻的主力店相对较少,而主力店对于人气的聚集较为关键。中小投资者在进入前,不但要对周边人群消费的购买力进行预测,对入驻社区MALL的主力商户也要有个全面的衡量。
  
  专业市场:需深入了解行业
  
  专业市场是广州商铺中投资回报率较高、较稳定的品种。去年热销的专业市场商铺有清平中药材市场、富力国际鞋业商贸中心、国际玩具礼品城等,今年热租的则有天汇城时装服饰交易中心。
  
  商铺投资专家邓先生建议,与其他类型商铺相比,专业市场商铺的投资回报率总体要高得多,普遍能达到10%-12%以上,但对投资者的要求更高,最好能具备相应的专业背景,才清楚各专业市场在业界的地位并准确选择具体项目。另外,投资专业市场的关键看专业市场的经营是否稳定,而经营稳定的保障在于周边专业市场的经营氛围是否成行成市。因此,投资专业市场需要了解及研究专业市场周边的经营氛围等。
  
  投资提醒:最近可关注清平路一带的药材专业市场、长寿路一带的玉器专业市场、中大一带的布匹专业市场、流花商圈的布匹市场,还有东圃、黄埔一带的家居建材市场等。
  
  社区商铺:丁旺然后财旺
  
  在传统购物中心、专业市场供货较少的市场状况下,不少入住率较高的楼盘,其社区商铺的投资前景看好。据合富置业成交数据显示,今年1-5月,社区商铺的租售市场份额均比往年有所扩大,当中,社区商铺租赁成交比例从2006年全年的31%上升到今年1-5月的51%,市场份额增加较为明显,而小区铺二手买卖方面,今年1-5月的成交比例为69%,比去年全年的61%也扩大了8个百分点的市场份额。
  
  从区域看,天河区仍然是社区商铺买卖的最活跃区域,今年1-5月共有52%的二手商铺买卖成交个案落在天河区,其中接近90%的个案为社区铺买卖成交。据介绍,目前最受投资者欢迎的是一些入住率较高的小区盘内的铺位,如中海康城的小区铺,33平方米左右的小面积铺位售价在23000元/平方米左右,总价不高而受到中小投资者的欢迎。而现时较受市场欢迎的美林湖畔花园、骏景花园等小区铺的租赁成交也较为活跃。如骏景花园小区铺租金大约在100-250元/平方米/月左右。
  
  投资提醒:建议重点关注天河区东部、海珠区、白云区、番禺区等大型住宅小区比较集中区域的住宅裙楼商场和小区商铺。

  投资案例
  
  租金+升值进可攻退可守
  
  在天河经营多个建材品牌的梁先生,2001年以1.6万元/平方米的价格在华景新城购买了一套140多平方米的临街商铺,总价224万元。自2002年底出租后,五年来已累计收益约130万元,相当于投入的58%。目前该铺位租金已由当初的150元/平方米升到220元/平方米,每年可收租37万元左右。另外,从目前二手铺位的售价看,合富置业估计该铺位售价可达2.8万元/平方米,总价约392万元,升值幅度达75%。拥有一间成熟社区的“熟铺”,“钱力”之强可见一斑。
  
  合富置业专家建议,投资社区商铺主要考虑四大因素:1。社区规模大小、入住率高低都会直接影响到这个社区商铺未来的发展前景,所以投资者应选择小区入住率高,而且规模较大的社区商铺。2。业主的收入水平、消费习惯、年龄及职业特点会影响该地区商铺的业态和发展。中高档楼盘住户的消费能力相对较高,因此,有足够能力去支撑整个社区商铺的经营,所以投资者不妨考虑此类社区商铺。3。投资者要清楚了解同一社区内各行业的分布比例,避免太多同类经营产品互相冲击市场,造成恶性竞争影响或超负荷消费。4。此外,发展商的管理水平也是考虑因素之一。
  
  小资料
  
  商铺按揭最长十年
  
  据了解,目前商铺按揭的门槛要高于住宅按揭。首先,首付最低为四成,即最高可在银行贷到六成的资金。其次,贷款期限较短,住宅最长可贷30年,而商铺最长只能贷10年,二手商铺只能贷5年。最后,贷款利率较高,一般没有优惠利率,只执行商业贷款基准利率。
  
  另外,银行对商铺地点的要求较高,商业旺地,变现能力强的商铺容易在银行贷到款,而地处偏僻,配套开发较差的商铺一般银行会拒绝贷款。
  
  如果想锁定商铺按揭贷款成本的话,可以选择固定利率按揭,目前只有光大银行广州分行一家提供商铺的固定利率按揭。

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