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首层商铺拍卖单价不到四千 回报率高达17%
发表于2007年07月03日 出自:广州日报

标的:恒福路98号一层18号(淘金花园)商业用房

面积:127.6㎡

参考价:48万元

说明:标的为广东省农行处置资产。已办房地产权证,交吉拍卖,欠费无需买受人支付。

7月12日,广东省农行即将集中处置一批资产,其中最令投资者关注的是淘金花园首层的一个127.6平方米的商铺,起拍单价仅3762元/平方米,即使加上所有佣金税费,出租回报率也有可能达到6.94%~9.25%。

拍卖标的为非临街铺

据了解,淘金花园位于恒福路和淘金北路的交叉处,地处淘金商务区,是较多外商聚集的区域。

从现场可见,该标的位于淘金花园一层(即淘金花园商业中心)。整层共有商铺37个,出租率在70%左右,多用于各类商业写字楼和办公室出租。本次拍卖的标的是18号商铺,位于一层中间,临电梯口,没有临街。

从拍卖行了解到,这个商铺的土地用途为商业,已征收国有土地使用权出让金,使用年限70年,从1991年10月18日起。前身是农行营业分行,产权清晰,已办房地产权证(证号:穗房地证字第0352656号),交吉拍卖,无房产瑕疵,有欠费但无需买受人支付。

投资计算器

◆假设以参考价48万元成交

买家总投入为48万+48万×(5%+3.05%)=51.86万元左右(5%为拍卖佣金,3.05%=3%契税+0.05%印花税),则该标的均价为4064元/平方米左右。

◆假设按市场价6000~8000元/平方米转手

不计算相关税费,该标的所获得的转手利润在(6000-4064)元/平方米×127.6平方米和(8000-4064)元/平方米×86.88平方米之间,即24.70万~50.2万元。

◆按商铺出租(月租3000~4000元)

年租金回报率最低为(3000元/月×12)÷51.86万×100%=6.94%,最高为(4000元/月×12)÷51.86万×100%=9.25%,即投资回报率在6.94%~9.25%之间。

◆按写字楼(商用办公室)出租(月租50~60元/平方米)

年租金回报率最低为(50元/平方米/月×127.6平方米×12)÷51.86万×100%=14.76%,最高可达(60元/平方米/月×127.6平方米×12)÷51.86万×100%=17.71%,即投资回报率在14.76%~17.71%之间。

◆以年租金回报率7%为“底线”

假设买家可接受的年租金回报率最低为7%,即(50元/平方米/月×127.6平方米×12)÷总投入×100%=7%,或(60元/平方米/月×127.6平方米×12)÷总投入×100%=7% ,则买家的总投入应为109.37万~131.24万元。

当总投入为109.37万元时,按照“成交价+成交价×(5%+3.05%)=109.37万元”可以算出,成交价为101.22万元;同样可以计算出,当总投入为131.24万元时,拍卖成交价为121.46万元。

也就是说,当成交价在101.22万元~121.46万元之间时,该标的仍值得投资,可以获得7%的年租金回报率。

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