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社区商业成为隐痛 郊区商铺前景堪忧
发表于2007年07月28日 出自:上海房产

在国家禁止商业地产于销售过程中以返租、投资回报等形式进行销售的情况下,一些销售型商铺开始采取变通的方式甚至直接降价寻找新的市场突破口。尤其是春节前,一些开发商迫于资金和年度报表的双重压力,在价格上做了较大的让步,甚至出现住宅与商业价格倒挂的情况,从一个侧面对上海商铺的发展前景提出了新的疑问。

总体市场供求失衡

作为经营性地产,商铺的保有量和经营状况是衡量城市化进程和国民生产力的重要因素。预计2007年上海人均零售面积会达到2平方米,将大大超过香港,接近日本的水平。但零售商业量的剧增并不能说明商业和商铺市场的繁荣,而是暴露了上海商铺溢出的事实。

销售型商场及店铺的供需比在2005年发生了从供不应求向供过于求局面的根本转折,2006年的供需总量和成交均价环比均呈上涨势头,但供过于求的差距继续拉大,为1:0.8。除了拥有地段优势的城区大型商场的整体收购和专业市场类型的小面积商铺销售去化较为顺利外,作为商铺供应的主力——新建住宅社区和配套商业销售依旧缓慢,此种情况在最近两年较难改观。

中心郊区分化严重,商业中心呈多元化

在总体市场供求失衡的背景下,目前上海商铺市场呈现中心城区和郊区严重两极分化的状态。一方面中心城区商业网点供应紧张,另一方面则是郊区零售商业网点盲目发展,且销售经营举步为艰。

据不完全统计,2006年全市中心城区商铺的供求比是1:0.94,基本与2005年持平,而郊区供求比仅为1:0.71,这就意味着有近一半的郊区商铺处于空置状态。

出现这种状况的主要原因是郊区化进程与人口导入之间的脱节。由于上海城市化进程的不断推进,郊区大规模社区的开发规模不断增加,作为社区配套的商铺开发也随之增加,造成郊区商铺供应的溢出。

同时,随着上海城区范围整体向外环线扩张,以往以内环线为界的传统市中心概念已经被打破,轨道交通强大的人流导向作用配合中外环区域原有的人口居住密集区,使中环线逐渐成为上海中心城区的真正划分界限。大宁国际商业广场、五角场万达商业广场、百联又一城、百联中环购物中心等一系列大卖场,购物中心、大型商业广场,正成为沪北各区域内的巨型商业地标,上海商业中心多元化的局面逐渐形成。

社区商业成为隐痛

郊区零售商业网点发展的盲目和销售经营的现实困境,使得社区商铺正在成为越来越多开发商的隐痛。

根据目前的趋势,预计未来三年上海新增商铺面积将达到700万平方米,其中很大的增长部分来自于随外环线住宅大规模建设而来的大量社区型商铺,过量的供应使得相当多的居民小区入住半年多后仍有不少商铺保持空关,过量供应造成不少商铺面临着低租金、低出租率的困扰。

与此同时,由于布局零散,养成期长,消费人群不对等因素,社区商铺并不在国际资本的关注之列,使得开发商借外资盘活的期望落空。而早期以产权销售快速回现的模式在目前的市场条件下已不可行,对于大多数社区商铺而言,唯一的出路就是经营。但是完全由个体的经营户根据自己的商业判断选择经营业种的方式显然不能促进商铺的养成,只有通过专业的市场研判,对其进行科学的业态规划和统一经营,才能在短时间内聚集人气,缩短商铺的养成期,促进社区商铺的快速盘活。

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